管理会社の見直し業務（リプレイス）

昨今、管理会社をリプレイスする管理組合が増えていますが、当事務所は原則として「管理会社の変更」や「自主管理への移行」はお勧めしておりません。なぜならば、管理会社は管理組合にとって重要な「パートナー」であり、また自主管理は区分所有者のそれなりの覚悟がないと実際に運営していくことが大変だからです。

しかし、それでも管理組合や理事会が管理会社を変更したいと思うときがあります。そのような場合に、現状の問題点の洗い出しや管理会社の選定、折衝、引き継ぎ等をサポートさせていただきます。

１．このような管理組合のみなさまにご活用いただいています。

管理会社に対してささいな不満をお持ちの方は少なくないと思います。最近では管理会社の必要以上の値引き競争の影響もあってなかなか改善されることもなく、また中には「ささいなこと」では済まないような問題を抱えたまま、管理会社と何年もやりとりを続けている管理組合も少なくありません。

そうした管理組合の多くは、管理組合の特質情腰を据えての交渉がうまく出来ず、必要以上に長期化してしまっている上に、役員の輪番制に伴う任期切れが来てしまえばまた一から近い形で交渉をしなければならない場合もあり、思うように問題を解決できずに頭を抱えているのです。

△　管理会社に何度も改善を要求しているが、適当にはぐらされているので、代わりにうまく交渉を進めて欲しい

△　管理会社の問題点を幾つか把握しているが、まだあるかも知れないので調査して欲しい

△　管理会社の選定作業を手伝って欲しい

△　任期中に実施したいので、短期間で交渉を進めるために力を貸して欲しい

△　総会での承認を得るための手伝いをして欲しい

△　引き継ぎに不備がないようにチェックして欲しい

なお、管理会社を変更したいと思う主な理由のトップ３は、「掃除が汚い」「管理員の態度が悪い」「フロントマンの対応が悪い」だそうですが、実際にあった管理会社の問題点を幾つか挙げてみます。

△　管理会社に都合のいい管理規約になっている

△　必要以上に管理費が高い／管理会社の利益しか考えていない修繕積立金額

△　点検業務をしていないので点検報告に○がついていたり、やたら交換を勧めたりする。

△　滞納に対する督促業務がいい加減で未収金がふえるばかり

２．メリット

管理会社見直し業務をご活用いただく主なメリットは以下のようになります。

○専門性の確保

管理会社との信頼関係がなくなり、見直しをしたいと思ってもその手順や選定の方法などは関連法規も影響しとても複雑です。当事務所では、管理組合さまのマンションのグレードや規模、設備及び要望事項を踏まえて候補管理会社の選定や管理仕様の決定などを理事会と詳細に打ち合わせ、現行の管理と同じ条件で比較できるように共通仕様書の作成や、見積に必要に資料を準備して勧めて参ります。

○理事の負担の軽減

管理会社から提出された見積書を比較しやすいように一覧表にまとめ、理事会で検討していただきます。また、一定の時期になりましたら組合員に対する広報やアンケート、場合によっては説明会の開催等が必要となりますが、当事務所では、組合員の合意を得やすいように理事会のサポートを致します。

○継続性の確保

管理会社を変更しても新しい管理会社が空白期間をつくることなく管理組合の期待通りの管理業務を実施しなければ意味がありません。また管理費の収納についても軌道に乗るまでは３ケ月～半年くらいかかります。当事務所は、管理会社変更後も新しい管理会社の業務内容をチェックし、管理組合のみなさまの期待通りの業務を実施するようにサポート致します。

○実績に基づく適切なサポート

当事務所では原則として「管理会社の変更や」「自主管理の移行」はあまりおすすめしておりませんが、様々な業務を通じて多くの管理会社や管理組合の方々とやりとりしてきました。それゆえ様々な管理会社の状況、変更時の問題点や自主管理の問題点、管理組合のみなさまのご事情やご意向、管理会社の事情や意向などを理解した上で、よりよいマンション管理に繋がるようなアドバイスやサポートが可能です。