新宿区マンション管理セミナーにて講師を務めてきました。
テーマはマンションコミュニティの新しいカタチ …いざは必ずやってくる…
マンションのコミュニティはとらえどころがなくて難しいと枕詞のようにいわれます。
コミュニティに対するイメージは人によって様々です。
コミュニティは大切だ、必要だという人が多いのに、
何をしていいのか分からない。積極的に関わる人が少ないのが現状です。
3月11日に東日本大震災を体験して、
その後のコミュニティをどのようにしていったらいいか。
「今日に限って・いざ」は突然予告無しで起こります → 近隣との普段のお付き合いが身を助けます。
基本は自助・自分の身は自分で守る → そして近隣にも意識を向ける
■いざというとき頼りになるのは、近隣との人的アナログネットワークもそのひとつということ
900件の管理組合を対象にアンケート調査を行いました。
「どのようなコミュニティ活動に興味がありますか？」
防災訓練、防災セミナー18%
夏祭り餅つき大会などの季節のイベント16%
子どもを中心とした交流会13%
クリスマスや七夕などの共用部の飾り付け12%
シニア層を対象とした交流会10%
見事にばらけた結果になったのです。
コミュニティでこれが一番という決め手がないのがよく分かります。
一つ一つのマンションにはそれぞれの歴史や個性があり文化があり、
また年齢構成、家族構成、住んでいる方の考え方や能力、マンションの資産や使用でき
るスペースなどによっても違ってきますので、どれがいいとは一概に言えませんが、
ご自分のマンションの「集って住むって安心でステキなこと！」を基本に色々な可能性
を見つけてほしいと思います。
管理委託契約の見直し
…管理組合と現管理会社との信頼関係の仕切り直し…
川崎市マンション管理士連合会のセミナー講師を務めてきました。
この管理委託契約の重要性についての理解を深め、
適正なマンション管理についてお話をしました。
管理組合の業務はなんといってもまず、共用部分等の建物や設備等の維持管理と
そのために必要なお金の管理が基本になりますが、
複雑多岐にわたる設備機器等を含む共用部分等を維持管理し、
組合員が負担する管理費等の収納や必要経費の支払い等を行うことは容易なことではありません。
そこで多くの管理組合では、これらの業務を専門の管理会社に全部委託しているのが実情です。
この管理組合と管理会社の契約が管理委託契約です。
管理委託契約見直しの原点は、コスト削減でもなければ、リプレイスでもなく、
管理組合と現管理会社との信頼関係の仕切り直しにあります。
管理組合と管理会社とがよきパートナーとしての信頼関係を築くこと。
管理組合運営は共同利益管理を念頭に、合議制民主主義の実行、恣意的判断の排除を行い、
公平かつ透明に管理組合で行う業務だと思います。
管理会社は管理組合にとって重要な「パートナー」であり、
また「管理会社の変更」や「自主管理への移行」をして自主管理にすることは
区分所有者にそれなりの覚悟がないと実際に運営していくことは困難です。
管理会社と管理組合のトラブルは一方的に管理会社だけの問題ではありません。
管理費の削減を要求しながら、それに見合わないことを一方時に管理会社に押しつけようとしても、
残念ながらうまくいきません。
管理組合がしっかりして「管理会社と役割分担をうまく実施する」
または「管理会社の本来の能力をうまく引き出す」ようになると、
本来の信頼関係が構築でき、よりよいマンション管理に繋がるのではないでしょうか。
【管理委託サポート・小規模マンションのみなさま朗報です。】
まちみらい千代田主催の管理セミナーにおいて
今回は防災マニュアルを作るというテーマで、
首都圏マンション管理士会の若きホープ戸部さんの講演の後に
コミ研の「カードdeコミュニケーション」のプレゼンを行いました。
人間関係が希薄とされる都市部のマンションでは、
「鍵一つでプライバシーが守れるのが魅力」
「ご隣近所のわずらわしいお付き合いをしなくていいのが楽」などが、
マンションライフのメリットのひとつといわれるようになり、
マンションでは表札を出さない住人もいて、
隣に住んでいる人の名前や家族構成すら分からないことも多いのが現状の中で、
コミ研のキャッチフレーズでもある
『集まって住むってステキ』個人のライフスタイルを大切にしながら、
でもどこかで近隣と繋がっている安心を感じられる…等を話しました。
東日本大震災の１３日前の２月２６日に
まちみらい千代田の理事長連絡会では
「切手のいらない年賀状」のプレゼンをしました。
その時は大震災が発生するとは、誰一人想定していませんでした。
平成２３年３月１１日（金）１４時４６分１８秒、
大地震が発生しいざが起こったのです。
東日本大震災「いざ」に直面したとき、
都市部のマンションに住んでいる人達がどのような行動を起こしたのか。。。
いざに直面したとき超高層タワーマンションで実際に起こった2つの出来事を今回話しました。
４３階に住む男性Ａさん
去年の暮れ、近隣へ「切手のいらない年賀状」を届けてみませんかという
コミ研の運動に参加して下さり
全フロア２４世帯に年賀カードをメールボックスに届けたそうです。
それ以降あいさつや立ち話をする間柄になり輪が広がっていったそうです。
そして大地震。その時Ａさんは
両親が共働きで、いつも小学生のお子さんが一人で留守番をしているお宅。
足腰が弱った高齢者がいらっしゃるお宅に対して、ドアを叩いて声をかけたそうです。。
２人ともこの日に限ってですが、お友達のお宅にいて不在だったそうですが、
Ａさんは、「こんな大地震で、一人でおうちの中にいて、
さぞかし不安だろうから我が家に招こうと思った」とおっしゃっています。
次にもうひとり同じタワーマンションの２７階に住む主婦のＢさん。
同じフロアに住む小さなお子さんや高齢者がいることは、
時々廊下やエレベーターですれ違ったりして、うっすらと顔は知っていたそうですが、
話をしたことがなかとったので、どこのお部屋のお子さんなのか家族構成などは分かりませんでした。
地震直後、気になって心配だったのですが、
今まであいさつ程度であまり親しくなかったため
ノックをして声をかけることができずためらったそうです。
「日頃からちょっとしたお付き合いが有れば声をかけられたのに」との反省から
４３階に住むＡさんのカードの話をマンション内で聞いて
同じフロアのお住まいの方にカードに書いて
「同じフロアみんなで顔を合わせませんか」と呼びかけたそうです。
応じた家族が集まり、これまでにフロア会を３回開き、延べ１８世帯が参加したそうです。
４３階の皆さん、２７階の皆さん、
これからどのようなフロアになるかとても楽しみです。
こういう輪が広がって
今日のテーマでもある防災マニュアルを作ることに
マンションの皆さんが関心を持って頂ければと思います。
首都圏マンション管理士会神奈川支部
「管理組合運営ここがポイント」シリーズ第６弾のセミナー第２部で
テーマ『新しいマンションコミュニティのカタチ』
わたくしが所属しているマンションコミュニティ研究会のキーワードでもある、ゆるくてもいざというときは頼りになる、マンションらしいコミュニティをハグくむための「カードdeコミュニケーション」の活動について話をして参りました。
６０名を超える多数の方が参加されました。
主催者の首都圏マンション管理士会神奈川支部の役員の皆さまの
温かいサポートに大変感謝致します。ありがとうございました。
国土交通省では、昨年からマンション標準管理規約の改訂に取り掛かっていましたが、
パブリックコメントを経て完成し、７月２７日に改訂内容を公表しました。
改訂作業は各界の専門家を交えて行われましたが、
マンション管理士会からは、
全国マンション管理士会連合会及び首都圏マンション管理士会の会長の親泊さんが参加されていました。
重松事務所主催の勉強会では
改訂作業に参加された親泊講師を招いて
マンション標準管理規約の改訂についてのポイントや議論のときのエピソードなどを
語っていただき大変勉強になりました。
今回の改正のポイント
（1）執行機関（理事会）の適正な体制等の確保
①役員の資格要件の緩和(現住条件の撤廃）
役員のなり手不足等の実態を踏まえ役員の資格要件を緩和した。
②理事会の権限の明確化等
機能的な組合運営が可能となるよう、理事会の決議事項の明確化、
新年度予算成立までの経常的な支出を理事会承認で可能とする手続規定の整備
（2）総会における議決権の取り扱いの適正化
①議決権行使書・委任状の取り扱いの整理
書面による議決権行使(議決権行使書及び委任状)の取り扱いルールの明確化
②委任状による代理人の範囲の確認
代理人の範囲は、区分所有者の立場から利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましい。
（3）管理組合の財産の適切な管理等
①財産の分別管理等に関する整理
マンション管理適正化法施行規則の改正が平成２２年５月に施行されたことを踏まえ、管理費の徴収にかかる第６０条のコメントを改正
②長期修繕計画書等の書類等の保管等に関する整理
管理組合が保管する書類等について、保管責任者の明確化やその閲覧・保存方法について規定を追加
③共用部分の範囲に関する用語の整理
平成２２年５月のマンション標準管理委託契約書の改定を踏まえた用語の整理
（4）標準管理規約の位置付けの整理
マンションの規模、居住形態等各マンションの個別の事情を考慮して、必要に応じて、合理的に標準管理規約を修正して活用することが望ましい。